Bạn mua một lô đất có kích thước 4m x 12m tại một khu dân cư hiện hữu với hy vọng xây dựng một ngôi nhà thoải mái cho gia đình 4 người. Tuy nhiên, sau đó bạn phát hiện ra rằng bạn chỉ có thể xây dựng một ngôi nhà có kích thước sàn thực tế là 4m x 8.6m. Lý do là bạn phải chừa ra một phần lộ giới rộng 2.4m và tuân thủ quy định về khoảng lùi sau ít nhất 1m. Tình huống này không chỉ ảnh hưởng đến kế hoạch xây dựng của bạn mà còn tác động đến giá trị của lô đất mà bạn đã đầu tư.
Việc hiểu biết và tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng, kiến trúc trước khi mua bất động sản không chỉ giúp bạn tránh được những rủi ro không mong muốn mà còn tạo ra cơ hội để tận dụng tối đa tiềm năng của bất động sản của bạn.
1. Tại sao phải nắm quy định về kiến trúc khi mua nhà/đất thuộc khu nhà ở hiện trạng
Việc nắm rõ quy định về kiến trúc khi mua nhà hoặc đất thuộc khu nhà ở hiện trạng là rất quan trọng vì một số lý do sau:
- Giá trị bất động sản: Kiến trúc có thể ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Những căn nhà được thiết kế đồng bộ và đẹp mắt thường có giá trị cao hơn so với những căn nhà không tuân thủ các quy định kiến trúc.
- Pháp luật và quy định xây dựng: Quy định về kiến trúc được thiết lập để đảm bảo sự đồng nhất và an toàn cho các công trình xây dựng trong khu vực. Nắm rõ quy định này giúp bạn biết được những gì được phép và không được phép làm khi xây nhà hoặc sửa chữa.
- An toàn và tiện nghi: Quy định kiến trúc thường được thiết kế để đảm bảo an toàn cho cư dân và cung cấp các tiện ích cần thiết. Việc hiểu và tuân thủ các quy định này sẽ giúp đảm bảo rằng bạn có được một ngôi nhà an toàn và tiện nghi.
- Tránh rủi ro pháp lý: Vi phạm quy định kiến trúc có thể dẫn đến các vấn đề pháp lý và chi phí đáng kể trong tương lai. Nắm rõ các quy định này từ đầu sẽ giúp tránh được những rủi ro này.
Tóm lại, việc hiểu và tuân thủ quy định về kiến trúc khi mua nhà hoặc đất trong khu vực nhà ở hiện trạng là rất quan trọng để đảm bảo bạn có được một ngôi nhà an toàn, tiện nghi và giá trị.
2. Nhà liên kế là gì
Theo quy định, Nhà liên kế là loại nhà ở riêng lẻ của các hộ gia đình, cá nhân được xây dựng liền nhau, thông nhiều tầng được xây dựng sát nhau thành dãy trong những lô đất nằm liền nhau và có chiều rộng nhỏ hơn so với chiều sâu (chiều dài) của nhà, cùng sử dụng chung một hệ thống hạ tầng của khu vực đô thị.
Nói một cách dễ hiểu, Nhà liên kế là những căn nhà ở riêng lẻ được xây dựng sát nhau thành dãy trên các lô đất nhỏ trong các khu đô thị.
3. Khu nhà ở hiện trạng là gì?
Theo quy định, khu nhà ở hiện trạng là những khu vực được xác định trong các đồ án Quy hoạch chung, Quy hoạch phân khu có chức năng ở và tính chất “hiện hữu, hiện trạng, cải tạo” (như khu dân cư hiện hữu, khu dân cư hiện hữu chỉnh trang, nhóm nhà ở hiện hữu, …). Ngoại trừ các khu vực có Quy hoạch chi tiết đô thị tỷ lệ 1/500, Thiết kế đô thị riêng, các dãy nhà liên kế hiện hữu có thiết kế kiến trúc đồng bộ và được cơ quan thẩm quyền xác định là công trình kiến trúc có giá trị.
Nói một cách dễ hiểu, Khu vực nhà ở hiện trạng là các khu vực trong kế hoạch quy hoạch tổng và phân khu, nơi mọi người đang sống và làm việc. Đây có thể là các khu dân cư đang tồn tại, đang được cải tạo hoặc chỉnh trang.
4. Làm sao xác định được một thửa đất thuộc khu nhà ở hiện trạng tại TP.HCM
Để xác định nhanh: có thể truy cập trang web “Thông tin quy hoạch TP. HCM” (https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn/vi). Lưu ý là thông tin tại trang web này chỉ mang tính chất tham khảo.
Để xác định một cách chính xác: có thể thực hiện thủ tục “Xác nhận quy hoạch” trực tuyến tại trang web của UBND quận/ huyện liên quan.
5. Quy định về kiến trúc nhà liên kế thuộc khu nhà ở hiện trạng trong đô thị tại TP.HCM
Kiến trúc nhà liên kế thuộc khu nhà ở hiện trạng trong đô thị tại TP. HCM phải tuân theo quy định tại Phụ lục 18 – Quy chế Quản lý kiến trúc TP. Hồ Chí Minh (đính kèm).
Dưới đây là một số quy định nổi bật liên quan:
a) Lô đất: có quy mô diện tích phù hợp quy hoạch tối thiểu 36m2, có chiều rộng mặt tiền tại vị trí tiếp giáp lộ giới và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3,0m.
Như vậy, diện tích lô đất tối thiểu là 36m2, mặt tiền 3m, chiều sâu (so với chỉ giới xây dựng) là 3m.
b) Khoảng lùi xây dựng công trình:
Đối với lô đất có diện tích trên 50m2, có chiều sâu (D) tính từ ranh lộ giới:
- Trường hợp D ≥ 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 2m;
- Trường hợp 9m ≤ D < 16m: công trình phải bố trí khoảng lùi so với ranh đất sau tối thiểu 1m;
- Trường hợp D < 9m: khuyến khích tạo khoảng trống phía sau nhà.
Như vậy, lô đất 4m x 16m sẽ phải lùi sau ít nhất 2m. Ngoài ra, trên thực tế thì lô đất này sẽ phải lùi trước 2.4 m. Như vậy, diện tích sàn xây dựng tối đa là (4 x 11.6 = 46.4 m2).
(Công ty Luật SMVN)
